Daudzi, kas pirmo reizi izīrē dzīvokli, domā, ka tā būs viegla nauda. Patiesībā tas ir rūpju un raižu pilns darbs. Dzīvokļu īpašniekiem jāsaprot, ka galvenais nav izīrēt iespējami dārgāk, svarīgākais ir to izdarīt tā, lai ienākums būtu stabils, bet nolietojums un konflikti – iespējami minimāli. Gudri sastādīts līgums ir tikai puse no darījuma, tam vēl jāpievieno gudrs, darbam ar īrnieku sagatavots dzīvokļa saimnieks.
Lūk, kādu vēstuli mums atsūtījusi Anna Jeļisejeva, kas vēlas dalīties Rīgas dzīvokļa izīrēšanas pieredzē.
Īrnieki no dzīvokļa iznesa visu, kas bija nesams
„Viss sākās pirms trim gadiem, kad mana draudzene Sanita aizbrauca uz Angliju. Viņa tur apprecējās un strādā banku sektorā. Cilvēkam viss labi! Rīgā, tuvajā centrā, Sanitai palika labs dzīvoklis.
– Anna, izīrē dzīvokli labiem cilvēkiem, lai maksā par komunālajiem pakalpojumiem! – reiz viņa palūdza.
Draudzene atļāva man īres naudu tērēt pēc saviem ieskatiem. Teica: „Lai tas tev matadatām!”
Paņēmu pilnvaru un sāku meklēt īrniekus. Dzīvoklis plašs, ar teicamu eiroremontu, dārgām mēbelēm. Viesistabā antikvāras vitrīnas, virtuvē lepna iekārta, trauku mazgājamā mašīna, dārgi trauki. Dzīvoklī papilnam sadzīves tehnikas: ledusskapis, trīs televizori, mūzikas centrs, DVD atskaņotājs, veļas mazgājamā mašīna utt. Ar vārdu sakot, augstākais līmenis! Nu, domāju, ar izīrēšanu nebūs nekādu problēmu!
Ievietoju sludinājumu internetā, cenu norādīju attiecīgajam rajonam ne pārāk augstu – 200 latu. Zvanu bija bezgala daudz! Izvēlējos precētu pāri bez bērniem, bez mājdzīvniekiem un kaitīgiem ieradumiem. Jauki, runīgi un laipni cilvēki! Atbilstoši līguma nosacījumiem viņi samaksāja avansā par pirmo un pēdējo mēnesi, tad vēl samaksāja pusgadu uz priekšu, lai gan tas nebija obligāts nosacījums.
Nopriecājos, naudu ieliku atvilktnē nebaltai dienai un domas par izmetu dzīvokli no galvas. Kas vēl man būtu darāms? Īrnieki atrasti, nauda saņemta... Pusgadu dzīvoklī nerādījos, īrnieki laiku pa laikam piezvanīja, lai pateiktu, ka viss ir normāli. Bet reiz tomēr nolēmu iegriezties un pārliecināties, ka ar dzīvokli viss kārtībā. Kāds bija mans pārsteigums, kad durvis atvēra nepazīstams cilvēks! Atklājās, ka par iepriekšējiem īrniekiem viņš neko nezina, dzīvokli noīrējis caur mākleri un arī samaksājis avansu.
Ar trīcošu sirdi vēru durvis uz istabām un ieraudzīju, ka tās ir pustukšas! Laipnie īrnieki bija aizveduši visu, ko vien varēja aizvest: mēbeles, tehniku un pat traukus. Zvans māklerim arī nedeva nekādu rezultātu. Viņš paskaidroja, ka dzīvokli izīrēt viņam lūgusi kāda sieviete, kas stādījusies priekšā kā mājokļa īpašniece. Tas bija briesmīgi! Nezināju, ko darīt. Iet uz policiju? Bet zādzības fakta nav, pati biju iedevusi atslēgas, arī nekādu aktu par dzīvoklī esošajām mēbelēm un citām vērtīgām mantām ar īrniekiem nebiju sastādījusi. Galvā joņoja tikai viena doma: kā lai tagad draudzenei paskatos acīs?!
Bet kā blēdās... saimnieki?
■ Jaunlaulātie apskatīja dzīvokli – patika, cena – gluži pasakaina, izīrētāja – visnotaļ patīkama kundze. Vai gan tāda var būt krāpniece? Nu, kas tur liels – uzreiz paprasīja priekšapmaksu par diviem mēnešiem. Lūdzu, nav jau nekas īpašs.
Dokumentāri noformēt dzīvokļa īri norunāja pēc pāris dienām, kad dzīvoklis tiks atbrīvots. Toties kāroto dzīvokļa atslēgu iedeva uzreiz un, aplaimojot ar saulainu smaidu, pieteica, ka gaida pēc pāris dienām ar visām mantām. Pēc divām dienām noteiktajā laikā negaidot atklājās, ka gandrīz vienlaicīgi vienā un tai pašā dzīvoklī ar visām mantām mēģina iekļūt piecas ģimenes... Katra ar savu ārdurvju atslēgu un pilnīgi vienādu, gluži kā nokopētu stāstījumu par darījumu ar jauko kundzi. Bet tas vēl nav viss. Pēc pusstundas ieradās kāds vīrietis un paziņoja, ka dzīvokļa saimnieks ir viņš, bet jaukā kundzīte pati pie viņa komandējuma laikā vienu nedēļu īrējusi istabu. Krāpnieces dokumentos viņš nebija pat ieskatījies, naudu par nedēļu viņa samaksāja, bet vakar aizbrauca atpakaļ, no kurienes ieradusies.
■ Reizēm blēdās paši dzīvokļa saimnieki vai viņu radinieki. Piemēram, jūs par dzīvokļa īri vienojaties ar vecmāmiņu, samaksājat viņai kādu naudiņu uz priekšu, bet pēc tam ierodas dēls un izmet jūs no noīrētā dzīvokļa, jo izrādās, ka īpašnieks ir viņš, nevis vecmāmiņa. Gan dzīvot iecerētajā mājoklī jūs nevarēsiet, gan saņemto īres naudu vecmāmiņa jums neatdos, jo jūs nevarēsiet pierādīt, ka esat viņai to devuši. Vai arī dzīvoklim ir vairāki īpašnieki, izīrēt to nolēmis tikai viens no viņiem bez pārējo piekrišanas, kam sekas ir īres līguma atcelšana.
■ Pats briesmīgākais krāpšanas veids: jūs iekārtojaties izraudzītajā dzīvoklī un sākat baudīt ilgi gaidīto mieru, bet pēc dažām dienām, atgriežoties no darba, atduraties pret durvīm, kam nupat ielikta gluži jauna slēdzene. Kas noticis? Tādas krāpšanas shēmas Rīgā tiek izmantotas pret ārzemniekiem, kuriem šeit nav nekādu sakaru un kuri paši nevar izrēķināties ar viltīgo dzīvokļa īpašnieku. Policija arī nevar palīdzēt: dokumenti cilvēkam labākajā gadījumā ir ieslēgti dzīvoklī, sliktākajā – saimnieks tos izmetis atkritumos. Īres līgums vai nu nav noslēgts, vai tas pats saimnieks to iznīcinājis. Tā sakot, te nu mēs esam!
Vairs neesmu nekāda vientiese...
Nācās domāt, kā izgrozīties no nepatīkamās situācijas. Laimīgā kārtā nebiju iztērējusi naudu, ko „laipnie” īrnieki bija samaksājuši par astoņiem mēnešiem. Atvilktnē neskarti gulēja 1600 latu – pilnīgi pietiekami, lai nopirktu jaunu ledusskapi, veļas un trauku mazgājamās mašīnas. Pieliku vēl savu naudu un nopirku dīvānu guļamistabai.
Pēc tam atkal ievietoju internetā sludinājumu. Cenu pacēlu līdz 250 latiem, atradu īrniekus un tagad vairs neuzticos tik muļķīgi kā iepriekš. No rūgtās pieredzes esmu mācījusies: ja nevēlies tikt „uzmesta”, pastāvīgi pārbaudi gan to, kādā stāvoklī ir dzīvoklis, gan to, kā tiek maksāti rēķini, gan simtiem citu lielu un mazu lietu.
Ja vēlaties izīrēt dzīvokli, mierīgi varat iztikt bez nekustamā īpašuma aģentūru pakalpojumiem, par kuriem ir jāatdod daļa peļņas. Bet nāksies rīkoties gudri un pareizi. Galvenais, kur nedrīkst pieļaut kļūdas un nepilnības, ir īres līgums. Pareizi noslēgts līgums palīdzēs atrast īrniekus, ja tie mēģinās pazust, līdzi paņemot vērtīgas mantas, un izlikt viņus, ja viņi aizmirsīs samaksāt rēķinus.
Bez īres maksas un termiņa neaizmirstiet īres līgumā vēl fiksēt:
■ komunālo maksājumu veikšanas kārtību;
■ īrnieku pases datus. Nekautrējieties pieprasīt pases kopiju – ja nu jums nāksies meklēt šos cilvēkus ar policijas palīdzību?
■ Manta īrniekam jānodod ar pieņemšanas – nodošanas aktu, ko noformē kā līguma pielikumu un paraksta abas puses. Īrniekam izīrētāja klātbūtnē jāpārbauda santehnikas un sadzīves tehnikas stāvoklis, jāapskata mēbeles, lai gadījumā, ja kaut kas tiek sabojāts, viņš neapgalvotu, ka „tā jau bija”.
Nekādas draudzības ar īrniekiem!
Kad līgums parakstīts, nedomājiet, ka varat atviegloti nopūsties un neko nedarīt. Jums jāuzrauga mājoklis. Trijos gados es izīrēju dzīvokli trim ģimenēm un izstrādāju sev stingrus rīcības principus.
■ Līgumā jāparedz dzīvokļa saimniekam tiesības reizi mēnesī apmeklēt dzīvokli, lai pārbaudītu sanitāro un tehnisko stāvokli un pārliecinātos, ka nekas nav pazudis vai sabojāts. Nekautrējieties izmantot šīs tiesības. Regulāri apciemojiet īrniekus, un jūs redzēsiet, kā viņi lieto jūsu dzīvokli.
■ Īres maksa jāiekasē bez kavēšanās. Neļaujiet aizkavēt maksājumu ilgāk, nekā norādīts līgumā (parasti ne ilgāk par trim līdz piecām dienām). Neaizmirstiet, ka jums ar īrnieku ir lietišķas, nevis draudzīgas attiecības.
■ Nepieciešams kontrolēt komunālo maksājumu kārtošanu, ja esat šo pienākumu uzticējuši īrniekiem. Katru mēnesi rūpīgi pārbaudiet samaksātos rēķinus. Bet labāk rēķinus neuzticēt svešajiem ļaudīm – pieprasiet naudu no īrniekiem un paši maksājiet rēķinus. Tad jūs nepiedzīvosiet nepatīkamus pārsteigumus un visu varēsiet kontrolēt.
n Raugieties, lai dzīvoklī mitinātos tieši tie cilvēki, ar kuriem noslēgts īres līgums. Citādi ne aci nepaspēsiet pamirkšķināt, kad būs pazudis kaut kas vērtīgs.
Trīs gadi seku likvidēšanai
Ja jūs izīrējat dzīvokli pirmo reizi, jums ļoti gribas uzticēties īrniekiem. Taču uzticēšanās var dārgi maksāt! Trijos gados ienākums no dzīvokļa izīrēšanas bija aptuveni 6000 latu (mainoties īrniekiem, dzīvoklis vienu divus mēnešus parasti palika tukšs, man pašai nācās maksāt par komunālajiem pakalpojumiem). Un visu šo naudu es ieguldīju tehnikā un mēbelēs, lai segtu pirmo īrnieku, kuri izrādījās blēži, radītos zaudējumus.
Tikai tagad varu atviegloti uzelpot. Pēdējos pāris mēnešus es īres maksu tiešām tērēju „matadatām”, un daru to ar mierīgu sirdi, jo katrs santīms nopelnīts ar smagu darbu, rūpēm un kilometriem sagandētu nervu.
Neesiet tādi vientieši, kāda sākumā biju es. Mācieties nevis no savām, bet gan manām kļūdām!”
Komentārs
Uz mūsu lasītāju jautājumiem par nekustamā īpašuma izīrētāju tiesībām atbild jurists Jurijs Sokolovskis
„Mums ir mazs dzīvoklītis ar krāsns apkuri. Uz izīrēšanas sludinājumu galvenokārt atsaucas cilvēki ar maznodrošinātas personas statusu. Viņi apgalvo, ka no pašvaldības viņiem pienākoties dzīvokļa pabalsts – sociālais dienests pilnībā segšot īres un komunālos maksājumus. Principā mūs tāds variants apmierinātu, jo garantē stabilu ienākumu. Bet pretendenti vēlas ar mums noslēgt īres līgumu. Sakiet, kādu līgumu labāk slēgt – uz noteiktu laiku vai beztermiņa?”
– Pēdējos gados Latvijā neviens neslēdz beztermiņa īres līgumus, šāda prakse jau ir pagātnē. Bet arī termiņlīgums jāslēdz ar prātu. Piemēram, ja īrnieks ir jums svešs cilvēks, labāk ar viņu neslēgt līgumu uz vairāk nekā gadu. Ja nu piepeši atklājas, ka viņš nav īsti godprātīgs un akurāts? Kad būsiet viens otru pavērojuši, varēs parakstīt līgumu arī uz pieciem gadiem.
„Mēs ar vīru vēlamies izīrēt dzīvokli. Vai vajadzīga meitas piekrišana, ja viņa deklarējusies šajā adresē, bet dzīvo citā vietā?”
– Ģimenes locekļiem atļauja nav jāprasa. Arī īrniekiem nevajag raizēties par to, ka viņu noīrētais mājoklis kādam ir deklarētā dzīvesvieta. Tiesa, ja dzīvoklī pierakstīti cilvēki divdesmit, īrniekam nāksies vairāk maksāt par komunālajiem pakalpojumiem, respektīvi, par atkritumu izvešanu. Maksu par atkritumiem namu pārvalde aprēķina, vadoties pēc datiem par dzīvoklī deklarēto personu skaitu.
„Mēs jau otro gadu izīrējam dzīvokli un baidāmies, ka pārkāpjam likumu, jo nemaksājam no īres naudas ienākuma nodokli. Vai mūs var sodīt?”
– Teorētiski dzīvokļu īpašniekiem, kas gūst ienākumu no īres, ir jāmaksā valstij 10 procentu nodoklis. Savulaik tika izgudrota šāda īpaša pazemināta likme, lai motivētu cilvēkus neizvairīties no nodokļa maksāšanas. Taču praksē reti kurš dzīvokļa īpašnieks pilda likuma prasības. Savukārt Valsts ienākumu dienests nekādā veidā necīnās pret tiem, kas izīrē vienu īpašumu. Runā, ka VID uzmanību piesaistot tikai cilvēki, kam pieder seši dzīvokļi un vairāk. Ja dzīvokļa īpašnieks vēlas dzīvot ar tīru sirdsapziņu un stāties VID uzskaitē, informāciju viņš var saņemt pa dienesta uzziņu tālruni 1898.
„Man ir iebildumi pret īrnieka finanšu disciplīnu. Šis cilvēks laikus nekārto īres maksu un kavē maksājumus par komunālajiem pakalpojumiem. Vai tas varētu būt pietiekams pamats viņa izlikšanai no dzīvokļa, pirms beidzies līguma termiņš?”
– Viss atkarīgs no tā, kas rakstīts līgumā. Praksē nācies saskarties ar tik nepārdomātiem dzīvokļu īpašnieku līgumiem ar īrniekiem, ka, pamatojoties uz tiem, nevar izlikt pat ļaunprātīgu nemaksātāju! Līgumā jāparedz gadījumi, kādos dzīvokļa īpašniekam ir tiesības pirms termiņa lauzt līgumu, tai skaitā arī maksājumu kavēšanas gadījums. Ja tāda nosacījuma līgumā nav, var atsaukties uz likumu „Par dzīvojamo telpu īri”, kur teikts: izīrētājs var izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu, ja īrnieks vairāk nekā trīs mēnešus nemaksā dzīvojamās telpas īres maksu. Bet kā izlikt? Tikai tiesas ceļā!
„Īrnieks trīs mēnešus nav maksājis par dzīvokli, bet arī izvākties atsakās. Ko darīt?”
– Ja īrnieks ir palicis parādā, dzīvokļa īpašniekam viņš rakstiski jābrīdina par īres līguma izbeigšanu un jālūdz atbrīvot telpu. Ja nemaksātājs to nedara, likumīgi izlikt viņu iespējams tikai tiesas ceļā, bet tas ir ilgs un dārgs process. Atkarībā no reģiona lietas izskatīšana pirmās instances tiesā var ilgt gadu, pusotru, tiesas sprieduma pārsūdzēšana aizņems vēl gadus trīs. Beigu beigās nekaunīgajam īrniekam būs jāsamaksā gan parāds, gan līgumā noteiktā kavējuma nauda. Ja sankcijas līgumā nav paredzētas, dzīvokļa saimniekam par īres maksas kavējumu ir tiesības prasīt 6% gadā. Savukārt līgumā var paredzēt kavējuma naudu 0,1% un pat 1% apmērā no parāda par katru nokavēto dienu. Bet vispār pēdējā laikā tiesas ierobežo soda sankcijas tā, lai tās nepārsniegtu pamatparāda summu.
„Esmu dzirdējusi, ka svarīgi ir pareizi sastādīt līgumu ar īrnieku. Kur to var izdarīt un cik tas maksā?”
– Līgumus sastāda juristi, turklāt šai gadījumā nav universāla dokumenta parauga, ko varētu aizņemties vai norakstīt no kaimiņa. Katra situācija ir individuāla, tāpēc labāk pasūtīt savu līguma variantu, norādot īres termiņu, maksu un soda sankcijas, kā arī pielikumā pievienojot īpašuma nodošanas – pieņemšanas aktu. Tas maksās aptuveni 40 latu.
